«La valeur de la reconstruction après sinistre d’une résidence située dans un quartier patrimonial augmente de façon importante, pouvant aller du double au triple et le délai de règlement après sinistre pourrait être de trois à quatre fois plus long», note le président de Charlebois Trépanier Michel Drouin.

Citation patrimoniale à Gatineau: des impacts sur l’assurance

Aux élus de Gatineau, j’ai récemment été invité à m’exprimer sur les ondes d’une radio locale au sujet des impacts qu’auraient la mise en action de la citation patrimoniale sur les propriétaires d’édifices situés à l’intérieur de la zone désignée.

Je souhaite apporter un éclairage supplémentaire au débat. Il n’a été que très peu question des modifications qu’apporterait le fait de vivre dans un quartier patrimonial pour ceux qui y habitent vraiment ou qui y possèdent une propriété. Les propriétaires du Quartier-du-musée sont aussi des gens qui doivent se procurer une assurance de dommages afin de protéger leurs biens en cas de sinistre.

Président du plus grand cabinet de courtiers en assurance de dommages de Gatineau, Charlebois Trépanier, et le courtier de plusieurs propriétaires du secteur visé, c’est une question qui me préoccupe et pour laquelle j’ai fait des recherches ciblées. Après avoir lu le projet de citation patrimoniale, je doute que les rédacteurs aient effectué toutes les vérifications qui s’imposent auprès de chacune des instances concernées, telles que le Bureau d’assurance du Canada ou les cinq principaux assureurs du Québec en matière d’assurances habitations et commerciales. Mes recherches me confirment auprès de l’assureur le plus important que ces vérifications n’ont pas été faites.

J’assure présentement, et j’ai assuré dans le passé, des propriétés considérées comme patrimoniales. C’est toutefois la première fois, comme courtier, que certains de mes assurés voient leur propriété devenir patrimoniale dans un quartier donné.

Je veux sensibiliser à la situation vécue par les citoyens d’Arvida en 2017. Une citation patrimoniale comparable à celle de Gatineau a été mise en place par le conseil municipal de la municipalité du Saguenay pour son centre-ville. Mon cabinet a reçu quatre appels de citoyens de cette région qui demandaient des services d’assurances de dommages puisque leurs assureurs refusaient dorénavant de renouveler leur contrat d’assurance directement à cause de la citation patrimoniale. Je suis convaincu que d’autres assureurs en ont aussi reçu.

Après avoir personnellement discuté cette semaine avec les propriétaires des plus importants cabinets de courtages de cette région, ils m’ont tous confirmé que les citoyens subissaient un préjudice important se manifestant par des augmentations de primes importantes, des résiliations de polices, des non-renouvellements, une augmentation de la limite assurable et des pertes de protection (comme la perte du coût actualisé de remplacement). Chaque risque est analysé de manière individuelle, cas par cas, et considéré un risque « irrégulier ».

Après avoir discuté directement avec des experts nationaux et locaux en assurances de dommage et en restauration après sinistre et avec mes années d’expérience, je constate que les citoyens de ce quartier subiraient un préjudice financier sérieux. Une des raisons importantes, avec ce règlement, est que le coût de reconstruction lorsqu’il s’agit d’un sinistre dans une maison dite « patrimoniale » est beaucoup, beaucoup plus élevé.

La complexité entourant la reconstruction de maisons patrimoniales en cas de sinistre augmente aussi de manière importante. La lecture du règlement proposé suggère que dans tous les cas, l’assuré devra consulter le Comité consultatif d’urbanisme et ensuite le conseil municipal avant de procéder à ses travaux et, souvent, se voir contraint à utiliser des matériaux conformes à ceux d’origine de la construction et qui sont beaucoup plus onéreux. Devant cette situation, certains assureurs refusent tout simplement d’assurer les propriétés soumises à une citation patrimoniale.

Un bel exemple récent de cette complexité de la durée et des délais, dans le contexte d’édifices patrimoniaux, est la Maison Fréchette sur la rue McKay à Ottawa incendiée en 2013. Il aura fallu plus de deux ans afin que les résidents puissent retourner dans leur résidence à la fin des travaux.

De plus, les assurés ont la responsabilité d’informer leurs assureurs lorsqu’il y a un changement matériel du risque. C’est évident qu’une citation patrimoniale entraîne un changement matériel du risque qui est substantiel. Plusieurs assureurs refusent ces risques et ceux qui les acceptent demandent une tarification plus élevée et des changements aux conditions. Concrètement, la valeur de la reconstruction après sinistre d’une résidence située dans un quartier patrimonial augmente de façon importante, pouvant aller du double au triple et le délai de règlement après sinistre pourrait être de trois à quatre fois plus long.

Pour les citoyens qui seront touchés directement par cette possible citation patrimoniale, il est primordial de vérifier auprès de leurs assureurs, des compagnies après sinistres, quelles seront sur eux les conséquences au niveau de la tarification, ou de l’assurabilité elle-même et des coûts et des délais de reconstruction, avec un tel changement. Je suis persuadé que la majorité des citoyens n’ont pas saisi l’ampleur de ce qui pourrait advenir. Dans le cas d’un sinistre, si l’assuré n’a pas informé l’assureur préalablement que dorénavant la propriété est considérée comme « patrimoniale » et qu’il y a eu un changement matériel de risque, il pourrait arriver qu’il y ait un impact sur le règlement de l’indemnité allant même que l’assureur détermine que le contrat existant est nul et sans effet.

Je considère que toutes ces questions sont suffisamment importantes, et lourdes de conséquences pour les Gatinois du Quartier-du-musée, pour que la décision sur une citation patrimoniale soit suspendue jusqu’à ce que les citoyens aient été officiellement informés de cette situation par la ville. Les gens pourront ensuite obtenir de leurs assureurs un document écrit qui fera le point sur la situation advenant un changement de statut.

L'auteur est Michel Drouin, Président de Charlebois Trépanier.