Dossier habitation

Achat d’une première maison: un rêve hors de portée?

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Jean-Marc Dufresne
Rédacteur publicitaire
Le confinement forcé au cours de la pandémie a changé la donne. Soudain, le besoin d’espace vital a fait exploser la demande pour l’achat de maisons, entraînant du coup les prix en forte hausse; à tel point que ceux qui espéraient devenir propriétaires pour la première fois sont en train de voir leur rêve s’échapper.

Mik et Jenna épargnent depuis quelques années en vue d’avoir une mise  de fonds suffisante pour enfin devenir propriétaires. « On était si près de notre but », déplore Jenna, « mais à Ottawa, le prix des maisons a augmenté de cent, même quatre cent mille dollars presque du jour au lendemain. Il nous faut encore épargner plusieurs années pour réunir la mise de fonds nécessaire et même là, l’hypothèque sera probablement trop élevée pour nos moyens. »

Comme plusieurs concitoyens, Mik lorgne maintenant vers l’Outaouais québécois, où le prix des maisons ressemble à ce qu’il était à Ottawa il y a cinq ans. « Ce n’est pas ce qu’on voulait », explique-t-il, « toute notre famille est dans l’Est ontarien; mais pour le prix d’un bungalow ordinaire à Ottawa, tu as quasiment un château à Gatineau! »

En chiffres
Économiste séniore chez Desjardins, Chantal Routhier confirme une hausse de 29,4% du prix des maisons à Ottawa-Gatineau. « Le nombre restreint de propriétés disponibles et les taux d’intérêt historiquement bas ont été des facteurs contribuants. Or, la Banque du Canada signale une normalisation à venir de sa politique monétaire et, conséquemment, il faut s’attendre à une hausse des taux hypothécaires dans les prochains trimestres », dit-elle.

Planificateur financier chez Co-operators, Philippe Ryan estime que ces statistiques sont très conservatrices pour la majorité des transactions sous les valeurs moyennes. « À Russell, des maisons de ville qui se vendaient neuves à près de 300 000$ en 2019 se sont récemment vendues 580 000$, soit près du double. Dans le marché actuel, les vendeurs se débarrassent souvent de maisons en moins bonne condition. Puisque les ventes se font sans condition d’achat, l’acheteur ne fait pas faire d’inspection et peut se retrouver avec des travaux de rénovation de 10 à 30 000$ en plus du coût d’achat », prévient-il.

Devant la tendance des consommateurs à emprunter au-delà de leur capacité de remboursement en cas de hausse subite des taux d’intérêt, le gouvernement fédéral a imposé un test de stress: au moment de la demande de prêt hypothécaire, le consommateur devra montrer sa capacité à affronter une hausse du taux d’intérêt. 

Par exemple, si le taux est de 2,5%, l’emprunteur devra être capable d’effectuer des paiements  en fonction d’un taux théorique de 5%.

Courtiers pas tous gagnants
Si les maisons se vendent plus cher, alors les courtiers immobiliers doivent se réjouir, n’est-ce pas? Pourtant, ce n’est pas forcément le cas. « Quand on représente un vendeur, c’est agréable de lui présenter des offres supérieures au prix demandé », exprime Claire Poirier, courtier Re/Max à Gatineau. « Mais quand on représente un acheteur, la promesse d’achat acceptée est souvent une sur 10 ou 12 et ça fait beaucoup de clients déçus. Certains courtiers affichent un prix plus bas pour avoir une surenchère; c’est une mauvaise tactique selon moi, parce que quand on a 18 offres, ça fait 18 visites de plus et en temps de COVID, on devrait s’exposer au minimum. »

À Ottawa, son collègue Mario Charron chez Re/Max Hallmark fait le même constat: « On compte plus d’acheteurs que de maisons à vendre chaque jour à Ottawa. Certains courtiers doivent avoir deux emplois pour joindre les deux bouts. Ceux qui débutent dans la profession et qui voient des collègues rouler en Mercedes réalisent vite que ce n’est pas la majorité qui vit bien. »

Chez Century 21, le courtier Michel Bélanger s’inquiète pour les acheteurs. « Je ne recommande jamais d’aller en surenchère, c’est la décision de mes clients. Je travaille entre autres avec des syndics de faillite pour des évaluations de maisons avant une proposition de consommateur. Beaucoup de propriétaires flirtent avec la faillite, il ne suffirait pas d’une grosse hausse des intérêts. Le marché subit beaucoup la pression d’acheteurs ontariens; avant, c’était surtout Hull-Aylmer, mais j’en vois de plus en plus dans Templeton », explique-t-il. 

Peu d’alternatives
Conseiller municipal du quartier Rideau-Vanier à Ottawa et président de Logement communautaire Ottawa, Mathieu Fleury estime que les municipalités ont peu d’outils pour freiner les tendances haussières du marché immobilier. « Présentement, on voit des vieilles maisons être démolies pour être remplacées par quatre maisons de ville qui se vendent rapidement. Pour les communautés à faible revenu de mon quartier, comme les familles immigrantes et les étudiants, la rareté des logements locatifs disponibles complique la situation. Montréal a freiné la hausse du prix des maisons en disposant d’un grand parc locatif, qui offre une option. La ville d’Ottawa n’a pas les outils légaux pour forcer ce type de construction », déplore-t-il.

Du reste, la pandémie aurait aussi contribué d’une autre façon à la hausse du prix des maisons, selon le professeur émérite en Sciences économiques de l’Université d’Ottawa, Mario Seccareccia: « L’aide financière du fédéral a multiplié par 10 le pouvoir d’achat des ménages. Privés de voyages, de restos et de sorties, les consommateurs ont mis de l’argent de côté. En un an, l’épargne est passée de 3% à 28%. Ceux qui n’étaient pas en chômage ont continué à travailler, mais ils ont vu leurs dépenses quotidiennes diminuer drastiquement. Ces gens-là ont décidé d’investir dans l’immobilier, ce qui a créé une rareté sur le marché », soutient-il.

Le courtier Michel Bélanger déplore également qu’il ne soit pas légal de communiquer le montant des offres reçues.

« Par mesure de précaution, on fait une surenchère à coup de 25 ou 50 000$, parfois plus. Ça contribue directement à la hausse des prix. Si le montant des promesses d’achat était accessible aux clients potentiels, les offres seraient modulées de manière plus conservatrice », estime-t-il.

Sa collègue Claire Poirier ne partage pas son avis: « Dévoiler le contenu des autres offres risque de favoriser certains acheteurs de manière injuste; ce serait comme une vente aux enchères, le stress serait énorme sur les acheteurs. En ce moment, chacun fait l’offre qu’il peut ou veut faire sans pression extérieure. »

Notons qu’une promesse d’achat n’est pas toujours choisie parce qu’elle est la plus haute. Le prix est un facteur important, mais il y a d’autres facteurs en jeu.

Avant la pandémie, les institutions financières auraient été frileuses face à une promesse d’achat plus élevée que la valeur estimée du marché; un évaluateur aurait été envoyé. « Ce n’est plus le cas », affirme M. Bélanger. « J’ai vu une maison se vendre 125 000$ de plus que le prix demandé, sans aucune évaluation de la banque! » Un autre élément qui contribue aux surenchères tout azimut, selon lui. 

Les surprises
Les premiers acheteurs l’ignorent parfois: l’achat d’une maison entraine des coûts directs. Si les frais de courtier sont payés par le vendeur, il faut en revanche compter plusieurs milliers de dollars pour fermer la transaction.  

« En Ontario, l’acheteur doit payer l’avocat, l’assurance-titre, les taxes de transfert de propriété et les frais de fermeture qui, à eux seuls, peuvent atteindre entre 10 000 et 12 000$ », explique le courtier Mario Charron. 

De plus, il indique que les premiers acheteurs ont parfois une vision inexacte de la réalité.


« Ce n’est pas parce qu’on paye 2 000$ par mois en loyer qu’on peut s’offrir une hypothèque au même montant mensuel. »
Mario Charron, Courtier Re/Max.

« L’institution prêteuse pourrait juger que votre calcul est trop serré, compte tenu des autres frais de propriété et d’une possible hausse des taux d’intérêt. Pour acheter une unifamiliale à Ottawa aujourd’hui, les deux conjoints ont intérêt à ne pas avoir trop de dettes, et disposer d’un revenu de 80 à 100 000$ chacun. »

Et puisque les ventes où il y a surenchère se font généralement sans condition, l’acheteur devra composer avec la date de prise de possession du vendeur, et prier sa bonne étoile que la propriété ne souffre pas de vices majeurs. En effet, sans condition au contrat, l’acheteur sera réputé avoir vu et acquis la propriété en toute connaissance de cause.

Cependant, gare à ceux qui pensent faire un coup d’argent: les spécialistes interrogés s’entendent pour dire que la bulle inflationniste tire à sa fin. On remarque déjà des propriétés qui restent plus longtemps sur le marché; après tout, le nombre d’acheteurs au budget illimités ne se trouvent pas à tous les coins de rues. Avec une stabilisation du marché et une hausse des taux d’intérêt, ceux qui achètent à surprix pourraient devoir s’asseoir sur leur investissement quelques années avant de faire un profit.

Conseils aux premiers acheteurs
Alors, l’achat d’une première maison est-il encore une bonne affaire? Le courtier Mario Charron croit que oui. « Les jeunes veulent des maisons neuves avec Walk-In, trois chambres
et salle de bain. Je les encourage souvent à chercher plutôt une construction des années ’90, moins chère, ou même d’acheter un condo et d’attendre d’avoir une bonne mise de fonds. C’est mieux que d’attendre deux ans, ramasser 5 000$ de plus en économie, mais être face à une hausse de 50 000$ du prix de la maison!
Celui qui fait ça recule de 45 000$. » M. Charron dit constater que les parents aident de plus en plus souvent avec la mise de fonds.

Au moment d’écrire cet article, Mik et Jenna ont fait une promesse d’achat sur une maison de Gatineau. Ils se sont fixé une limite à ne pas dépasser durant la surenchère, limite avec laquelle Jenna avoue avoir un peu de difficulté à vivre. « Je vais essayer d’être sage », me dit-elle l’air taquin, « mais quand ça fait plusieurs fois que tu es déçue que ton offre ne soit pas retenue, ça devient obsédant. » « Tu m’as promis… », avance Mik. « Ouiii, je sais », répond la jeune femme en se tortillant nerveusement sur sa chaise.

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