Marché de l'habitation : renouer avec la croissance

Entre les prévisions de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), les carnets de vente des constructeurs et l'avis de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ), les opinions divergent. La région de Gatineau-Ottawa connaît-elle une croissance des mises en chantier ? La réponse semble se cacher dans le marché locatif.
Après avoir touché un creux historique en 2015, avec seulement 1 584 nouvelles unités construites sur son territoire, son plus faible taux en 15 ans, Gatineau assistera à une relance de la construction résidentielle à partir de 2017, selon les plus récentes données sur les Perspectives du marché de l'habitation de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. 
Les mises en chantier se situeront entre 1 650 et 1 950 en 2017, pour atteindre jusqu'à 2100 en 2018. Un accroissement qui sera principalement ressenti dans le segment des logements collectifs, à savoir les maisons jumelées, les maisons en rangée et les appartements. Ce segment devrait représenter près de 25% des mises en chantier sur le territoire gatinois. 
Recul de -26% ?
Des chiffres qui semblent beaucoup trop positifs aux yeux de l'APCHQ. «Nous n'arrivons pas du tout au même constat. De notre côté, nous prévoyons un recul de -26% des mises en chantier pour l'Outaouais et de -18% pour l'ensemble du Québec. Et si l'on compare à 2012, qui était un sommet, c'est une baisse de -58%», explique François-William Simard, vice-président du développement stratégique et des communications de cet organisme privé à but non lucratif qui regroupe 17 000 membres à travers la province. Cette diminution devrait se faire ressentir jusqu'en 2020.
La raison principale pour expliquer ce recul selon l'APCHQ est le récent resserrement des règles hypothécaires annoncé par le gouvernement fédéral en octobre dernier. Les nouvelles règles, entre autres, limitant l'amortissement brut et l'amortissement total (qui ne doivent pas dépasser 39% et 44% respectivement), freinent l'accès à la propriété, toujours selon l'APCHQ.
«Pour nos membres, il y a un impact direct sur une baisse des activités. En revanche, le secteur de la rénovation va bien. Nos membres doivent d'ailleurs se diversifier.»
Directeur général chez Junic, Nicolas Tremblay partage plutôt le discours optimiste de la SCHL, même qu'il trouve les chiffres avancés par l'organisme plutôt conservateurs. Son entreprise vient de lancer une nouvelle phase de maisons en rangée, Galerie 151. «Pour nous, les mises en chantier vont augmenter cette année et l'an prochain», précise-t-il.
Même son de cloche chez Brigil, qui multiplie les projets des deux côtés de la rivière des Outaouais. «Nous sommes en pleine croissance, nous parlons de mises en chantier pour la région de 2500 unités», confirme le président et fondateur Gilles Desjardins. 
Logements locatifs
Le président et fondateur de Brigil, Gilles Desjardins
Selon la SCHL, les logements locatifs représenteront de 30 à 45 % des mises en chantier d'ici 2018. Marco Parisien, président de Parisien Construction, confirme que ce secteur est en plein essor. «Évidemment, chaque constructeur a son créneau et nous, c'est vraiment le logement locatif. Nous avons une forte demande pour des multilogements.» Au cours des 17 derniers mois, Parisien Construction a livré près de 252 portes à des investisseurs. Un projet qui frôle les 30 millions $. 
«C'est une tendance qui est très forte, admet Marco Parisien. Nous avons des investisseurs qui achètent deux à trois 14 logements. Je crois que l'on peut dire que le locatif connaît une nouvelle vague. Nous offrons sur le marché des logements luxueux flambant neufs pour moins cher que les condos plus âgés offerts en location.»
«Pendant plusieurs années, les gens cherchaient un produit beau bon pas cher, un bon rendement qualité-prix. Aujourd'hui, les gens veulent plus une formule tout inclus, plus de luxe. Et surtout, les acheteurs sont beaucoup plus préparés, plus exigeants. En tant qu'entrepreneur, il faut toujours être à l'affût des nouveautés et des demandes des acheteurs par exemple, au niveau des normes environnementales.»
Le président de Parisien Construction, Marco Parisien
Chez Junic, Nicolas Tremblay croit lui aussi que la prévision de 30 à 45 % est très conservatrice. «Selon nos chiffres, en ce qui concerne l'Ouest de Hull, le secteur Aylmer, il y aura une demande entre 1000 à 1100 d'unités locatives d'une à deux chambres.» Junic souhaite développer au cours des prochains mois des projets mixtes, une tendance importante en construction. «On parle d'espace qui marie le locatif avec des bureaux et des espaces commerciaux. La demande pour le locatif est très forte. Près de 70% des 20-40 ans n'ont pas les moyens d'acheter, mais ils veulent un logement plus luxueux avec des extras comme une terrasse sur le toit.»
Révolue l'époque du condo ? «Notre dernier projet de condos a été le Y, les 210 unités ont trouvé preneurs. J'ai senti au 3/4 que la demande s'essoufflait. Le marché est saturé.» Nicolas Tremblay confirme que les acheteurs recherchent un produit tout inclus. L'un des prochains projets de Junic offrira des unités en locations incluant les stores, le BBQ sur la terrasse, le stationnement intérieur, etc. «Le vieux triplex avec l'auto prise dans la neige, c'est pas mal fini cette époque-là ! » lance avec un grand sourire l'entrepreneur.
«J'ai trop laissé aller mes bébés, je les aime mes bâtisses et maintenant je les garde !», ajoute en riant Gilles Desjardins en faisant référence à ses nombreux projets locatifs. «Il y a vraiment un boom dans le locatif, c'est une grande tendance qui répond aux besoins, entre autres, des baby-boomers qui arrivent à la retraite.»
Le marché des pré-retraités
C'est d'ailleurs avec cette clientèle de futurs et de jeunes retraités que Brigil a conçu ses nouveaux projets locatifs comme celui du 460 St-Laurent, du côté d'Ottawa, qui ouvrira ses portes le 1er juin prochain. C'est la grande vie avec piscine intérieure, gym, salle de cinéma, services médicaux, énumère Gilles Desjardins. Un produit de luxe qui recrée l'ambiance des grands hôtels pour des gens qui ont envie de faire autre chose que d'entretenir une grande maison.
Brigil souhaite devenir une référence dans ce créneau de marché destiné aux jeunes retraités actifs. Gilles Desjardins refuse de parler de «résidences», mais plutôt de milieux de vie qui répondent aux besoins de cette clientèle. Pas moins de six projets de ce type verront le jour au cours des prochaines années. En plus du 460 St-Laurent, viendront s'ajouter Le Columbia, Kanata Lakes, Horizon et le Domaine du Vieux-Port, entre autres.
«Il ne faut pas oublier que nous sommes encore dans l'un des marchés les plus abordables au pays, qui offre un excellent rapport qualité-prix», souligne Gilles Desjardins.
Taux d'inoccupation en baisse
Le SCHL prévoit d'ailleurs que le taux d'inoccupation diminuera graduellement dans la région de Gatineau de 5,9 % en 2015 pour passer à 4,9% en 2018. Une situation qui se traduira par une légère hausse des loyers. En 2016, le loyer moyen pour un appartement avec deux chambres à coucher se situait à 755 $. Les locataires devront débourser 765 $ en 2018.
«Dans la région, on peut facilement dire que 100% des gens d'affaires possèdent un portefeuille immobilier. On voit aussi plusieurs personnes dans la quarantaine ou encore des fonctionnaires qui vont prendre bientôt leur retraite vouloir investir dans un immeuble à revenus. C'est un investissement qui rapporte», rappelle Marco Parisien.
Et investir dans de l'immobilier locatif neuf, c'est mettre de côté les soucis reliés aux rénovations et aux travaux pour un bon dix à quinze ans, ajoute-t-il. « C'est un achat que l'on peut faire l'esprit tranquille et dans quelques années, quand il y aura des travaux à faire, l'investisseur aura assez d'équité dans l'immeuble pour réhypothéquer légèrement et couvrir les frais. »
Maisons unifamiliales
À Gatineau, le schéma d'aménagement et de développement mise sur la densification en favorisant davantage la construction d'appartements et de maisons jumelées ou en rangée. Malgré un resserrement du marché de la revente prévu au cours des deux prochaines années, la grande majorité des nouvelles maisons unifamiliales seront bâties dans les municipalités en périphérie de Gatineau. 
Le prix élevé des maisons unifamiliales les rendent aussi moins abordables. En 2016, le prix moyen d'une maison neuve unifamiliale à Gatineau se situait à 427 000 $, alors que celui d'une maison jumelée neuve était plutôt de 278 000 $. 
Néanmoins, les mises en chantier de maison individuelle connaîtront une légère progression , de 250 et 350 unités en 2017 à 300 et 400 nouvelles maisons en 2018. Des chiffres qui restent toutefois bien en dessous de la moyenne des cinq dernières années (2010 à 2015) où l'on a construit 626 nouvelles maisons en moyenne par année.
Parisien Construction lancera dès l'an prochain une nouvelle phase de maison unifamiliale haut de gamme dans le secteur du Plateau. Le lot de 24 terrains qui n'a pas été officiellement lancé compte déjà trois réservations. « C'est de plus en plus rare de pouvoir faire construire une maison unifamiliale sur le Plateau, mais la demande est là », assure Marco Parisien.