Selon les estimations, 15 % des commerces ayant pignon sur rue sont vides, malgré l'accroissement de la population et une économie en plein essor.

Les locaux vides sont un lourd fardeau pour les rues commerciales de Montréal

MONTRÉAL - À l'intersection du boulevard St-Laurent et de la rue St-Viateur se trouve une devanture vide qui est devenue un symbole des problèmes de la vente de détail dans la métropole québécoise.

Le copropriétaire de la société à qui appartient l'immeuble, Danny Lavy, figure sur la liste des acteurs immobiliers perçus comme les méchants loups cupides dans différents quartiers de la ville.

M. Lavy et d'autres propriétaires sont accusés par les résidents locaux, les politiciens municipaux et des petits commerces d'avoir grandement contribué à l'augmentation d'immeubles commerciaux vides sur les rues St-Denis et Ste-Catherine ainsi que sur l'avenue du Parc.

Selon les estimations, 15 % des commerces ayant pignon sur rue sont vides, malgré l'accroissement de la population et une économie en plein essor.

La municipalité mène depuis le mois dernier des consultations publiques visant à recueillir les suggestions de la population à ce sujet. Ceux qui y ont participé ont invoqué une foule de facteurs pour expliquer ce phénomène: les taxes municipales, le manque de stationnement ou les nouvelles habitudes de consommation.

Toutefois, plusieurs ont exprimé de la frustration envers des propriétaires qu'ils jugent cupides. Selon eux, ceux-ci achètent des immeubles dans des quartiers populaires, augmentent les loyers des locataires et laissent les immeubles vides.

Pour Dany Lavy, ces gens ne comprennent rien à l'abc de l'économie et les réalités entourant la gestion d'une entreprise à Montréal.

«Vous rigolez?», répond-il lorsqu'on lui laisse entendre qu'il laisse délibérément des immeubles vacants.

«Nous sommes à accepter à un loyer plus bas. Vous pensez que je préfère rembourser mon hypothèque et payer mes taxes municipales et garder mon immeuble vide?»

Les immeubles dans des rues populaires comme St-Viateur valent une fortune, souligne-t-il. M. Lavy soutient que les anciens propriétaires étaient plus qu'heureux de vendre. Si on tient compte des versements hypothécaires, des taxes, des coûts de rénovation, les propriétaires veulent des locataires qui pourront payer un loyer reflétant la nouvelle valeur du marché.

L'immeuble de M. Lavy abritait jadis un café et une salle de spectacle visant une clientèle jeune et bohème. Mais la Coop Le Cagibi a fermé boutique en 2018 lorsque l'ancien propriétaire a fortement augmenté le loyer. Cet espace demeure vacant depuis ce temps.

Le conseiller municipal et président de la Commission sur le développement économique et urbain et l'habitation, Richard Ryan, qui supervise ces consultations, reconnaît que la municipalité n'a pas les données pour quantifier le rôle des spéculateurs immobiliers et des riches propriétaires dans le problème des immeubles vacants.

Mais selon lui, il n'y a «aucune raison» pour qu'un locataire ne soit pas remplacé.

Environ 14 000 employés travaillant dans le quartier vont manger quotidiennement sur la rue St-Viateur, a mentionné M. Ryan. Le Miles End est l'un des quartiers les plus densément peuplés de la ville. «La rue St-Viateur possède tous les éléments.»

Un nouveau marché

Un autre promoteur immobilier, Mark Lazar, qui détient plusieurs propriétés à usage mixte à travers la ville, soutient qu'il est facile de blâmer les propriétaires prétendument cupides pour le taux d'inoccupation. Selon lui, une réflexion plus approfondie peut révéler d'autres facteurs.

Plusieurs locaux vacants situés sur les artères commerciales sont trop grands et ne répondent pas aux besoins actuels du marché, prétend-il.

Il y a une quinzaine d'années, ces locaux accueillaient des restaurants spatiaux pouvant recevoir de nombreux clients, mais aujourd'hui, les jeunes chefs entreprenants veulent des espaces plus intimes.

De plus, les propriétaires doivent payer des coûts initiaux élevés afin de rénover ces locaux. «Aujourd'hui, le coût d'avoir un locataire n'est pas bien compris, avance M. Lazar. On pense que n'importe quel locataire peut entrer dans un local comme s'il entrait dans un appartement déjà meublé.»

Une commerçante de la rue Ste-Catherine, qui ne veut pas être nommée parce qu'elle est en litige avec son propriétaire, raconte qu'elle avait déjà tenté en vain, il y a quelques années, de négocier un loyer abordable pour plusieurs locaux inoccupés. Au moins quatre fois, les différents agents immobiliers ont refusé de négocier parce que les propriétaires se fichaient bien si leur immeuble était loué ou non. Même vides, ces immeubles «gagnaient de la valeur», lui a-t-on répondu.

Mark Lazar et Dany Lavy préfèrent accuser les taxes pour expliquer la situation actuelle.

Altus Group, un cabinet de consultants immobiliers, calcule que les taxes foncières commerciales montréalaises figurent parmi les plus élevées au Canada.

Selon M. Lavy, les taxes «sont complètement hors de contrôle pour la vente au détail qui est en train de se faire démolir par l'internet».

M. Ryan et sa commission collectent toujours les données d'un sondage en ligne et examinent les suggestions reçues. Il n'a pas pu dire quand il pourra proposer des recommandations au conseil ou ce qu'elles incluront.

«Les gens attendent que nous fassions quelque chose», reconnaît-il.

M. Ryan dit avoir aussi entendu des experts fiscaux lui expliquer que les grands propriétaires pouvaient annuler les pertes associées aux immeubles vides en s'en servant pour réduire les taxes de leurs autres bâtiments. Ainsi, ajoute le conseiller municipal, ils peuvent profiter d'un coussin financier pour laisser des espaces vides et attendre qu'une grande chaîne pouvant payer un loyer plus élevé vienne frapper à leur porte.

Ron Rayside, du cabinet d'architectes Rayside Labossiere, a suggéré à la ville d'imposer une taxe aux propriétaires qui laissent leurs locaux vides pendant de longues périodes.

Une artère commerciale est au c?ur d'un quartier, souligne-t-il. Il est aberrant que trop de personnes soient autorisées à la laisser flétrir. «C'est là que les gens se promènent, c'est là où il y a de la vie, où on peut rencontrer des gens», fait-il valoir.

En attendant, M. Lavy dit avoir de bonnes nouvelles pour ceux qui s'inquiètent pour l'avenir de la rue St-Viateur: il a enfin trouvé une entreprise pour remplacer la Coop Le Cagibi. «J'y investis beaucoup d'argent. Elle sera ouverte d'ici l'été, promet-il. Chaque local que je possède sur St-Viateur sera ouvert d'ici l'été. J'aime la rue St-Viateur, je l'aime vraiment d'un vrai amour.»