Ce contenu vous est offert gratuitement, il ne vous reste plus de contenu à consulter.
Créez votre compte pour consulter 3 contenus gratuits supplémentaires par jour.
Les nouvelles inscriptions de maison à vendre sont en hausse de 42 % face à la même période l’an dernier. C’est l’un des signes que l’offre pourrait remonter dans les prochains mois.
Les nouvelles inscriptions de maison à vendre sont en hausse de 42 % face à la même période l’an dernier. C’est l’un des signes que l’offre pourrait remonter dans les prochains mois.

« Ce n’est pas soutenable »

Simon Roberge
Simon Roberge
La Tribune
Article réservé aux abonnés
Le prix de vente médian d’une maison unifamiliale au Québec est passé de 280 000 $ en mars 2020 à 355 000 $ un an plus tard. C’est une augmentation de 27 % qui est tout simplement insoutenable selon Charles Brant, directeur du service de l’analyse du marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

« Les hausses de prix que l’on voit actuellement sont en train de se déconnecter des fondamentaux économiques, mentionne-t-il en entrevue avec La Tribune. Le salaire augmente, mais pas à ce rythme-là. Le financement permet de compenser et permet aux ménages d’avoir un certain pouvoir d’achat, mais pour ça aussi il y a une limite. »

M. Brant estime d’ailleurs que la limite de la surévaluation des marchés sera bientôt atteinte et que des dérives pourraient survenir. 

« Une dérive, c’est une surévaluation qui augmente les comportements spéculatifs, explique-t-il. Il y a beaucoup d’investisseurs à court terme sur le marché pour profiter de la forte hausse des prix. Ça entraîne toutes sortes de comportements malsains. Ça peut rendre justifiable pour les promoteurs, malgré les coûts des matériaux très élevés, de mettre en branle des chantiers de construction. Et le risque de toute dérive du marché, c’est la surconstruction parce que ça crée des bulles immobilières. Ce n’est pas le scénario le plus probable, mais on s’enligne vers une probabilité plus grande de réalisation de ce scénario si le marché ne se régule pas. »

Même si elle n’écarte pas le scénario évoqué par M. Brant, Claudia Champagne, professeure titulaire de finance à l’École de gestion de l’Université de Sherbrooke, pense qu’il est encore trop tôt pour dire si oui ou non il y a une bulle immobilière. 

« On ne peut jamais dire qu’on est dans une bulle lorsqu’on est dedans, affirme-t-elle. La définition d’une bulle, c’est quand les prix augmentent et qu’ils ne sont pas justifiés. Quand on regarde les statistiques, on bat des records dans certaines villes et dans certains secteurs. On peut s’attendre à ce que ça baisse, mais est-ce que ce sera par l’éclatement d’une bulle? À ce stade-ci, c’est très difficile à dire. »

Charles Brant

Plusieurs scénarios

Le Québec ne se dirige pas nécessairement vers l’éclatement d’une bulle immobilière. Plusieurs facteurs peuvent venir jouer sur l’offre et la demande et ainsi réduire la pression sur le marché.

« On pense quand même que les taux d’intérêt vont augmenter au cours des 24 prochains mois, indique M. Brant, même si la Banque du Canada a annoncé qu’il n’y aura pas de hausse du taux directeur, qui a un impact direct sur les taux d’intérêt, avant 2023. Déjà les taux fixes sur 5 ans sont en train de monter. Ça monte progressivement, mais ça peut avoir un impact pour calmer le marché à court et moyen terme. »

Il y a aussi les prix qui peuvent tout simplement devenir trop élevés pour le pouvoir d’achat des gens.

« Il y a des limites à tout, poursuit M. Brant. On le voit déjà que les ventes de maison unifamiliale sont en baisse dans certains secteurs. D’une part, il n’y a plus d’offres et les prix arrivent à des niveaux très élevés. »

L’augmentation du nombre de propriétés en vente fait également partie des scénarios envisagés par l’APCIQ. Déjà les nouvelles inscriptions de maison à vendre sont en hausse de 42 % face à la même période l’an dernier. C’est l’un des signes que l’offre pourrait remonter dans les prochains mois.

« On pense qu’avec une normalisation de la situation, la vaccination et moins d’aide gouvernementale, il est possible que des gens ne soient plus en mesure de payer leur hypothèque, explique Charles Brant. Ça pourrait se traduire par des remises de propriétés sur le marché. Certaines personnes plus âgées pourraient aussi décider de mettre leur propriété sur le marché. »

Vers une baisse?

Même si le marché se stabilise, M. Brant ne croit pas qu’il va redescendre au niveau où il était avant la pandémie. 

« Je pense qu’il y aura toutefois des corrections dans les marchés qui sont périphériques aux zones urbaines, résume-t-il. Notamment, les propriétés où la proximité de services est moins bonne ou l’accès au transport en commun est plus difficile. Toutes les propriétés ont bénéficié de cet engouement un peu irrationnel pour les maisons en périphérie et je pense qu’elles seront les premières à voir leur prix être corrigé. Le télétravail ne restera pas tel qu’il est en ce moment. La proximité du lieu de travail va quand même être importante. Il y a aussi des gens qui sont partis en campagne et qui ne sont pas faits pour ça. »

Le prix des matériaux de construction, en forte hausse, vient aussi suggérer que les prix des maisons ne subiront pas de baisses significatives même si l’offre et la demande se rétablissent.

+
Taxer la spéculation?

Est-ce que le gouvernement devrait intervenir pour calmer le marché ou le laisser se réguler lui-même en espérant bien sûr qu’il y arrive? Les avis divergent, mais Charles Brant, directeur du service de l’analyse du marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, croit que c’est quelque chose d’envisageable. 

« Il faudrait éventuellement que le gouvernement soit plus attentif au phénomène de la spéculation », admet-il.

C’est qu’en ce moment le gain en capital sur une résidence principale n’est pas imposable. Si vous achetez une maison 200 000 $, l’habitez et la revendez 10 ans plus tard pour 230 000 $, le 30 000 $ est dans vos poches. 

Lorsque la vente de la maison se fait plusieurs années après l’achat et que la maison constitue l’actif principal d’une personne, il n’y a pas d’impact sur le marché. L’anicroche survient lorsque des gens achètent des propriétés dans le seul but de les revendre rapidement pour profiter d’un bon coup d’argent à l’abri de l’impôt. Cette spéculation est l’un des facteurs qui causent les hausses du marché que l’on voit en ce moment. 

L’idée d’imposer le gain en capital revient assez régulièrement dans l’actualité. Cette mesure pourrait diminuer de beaucoup la spéculation, mais aurait évidemment des effets dévastateurs pour plusieurs personnes qui verraient du jour au lendemain leur maison perdre de la valeur. Ce serait très problématique pour les gens dont la maison est l’actif le plus important en vue de la retraire. 

Les compromis envisagés pourraient être d’imposer le gain en capital seulement si la vente de la maison se fait dans les deux ou trois années suivant l’achat, mais encore là certaines personnes bien intentionnées qui doivent vendre, par exemple en raison de la perte d’un emploi, seraient désavantagées.

Pour les résidences secondaires, 50 % du gain en capital réalisé est ajouté à votre revenu et est donc imposable.