Plusieurs unités d’immeubles de condos locatifs du centre-ville de Gatineau sont actuellement affichées sur la plateforme Airbnb.
Plusieurs unités d’immeubles de condos locatifs du centre-ville de Gatineau sont actuellement affichées sur la plateforme Airbnb.

Airbnb: des dommages punitifs exemplaires qui feront réfléchir

Un récent jugement de la Cour supérieure du Québec qualifié de très sévère à l’endroit d’hôtes inscrits sur la plateforme Airbnb pourrait devenir un outil de jurisprudence très dissuasif pour les propriétaires de condominiums qui cherchent à empêcher leurs voisins de louer leur unité à tout vent, pour de courtes périodes, à de purs étrangers.

Des locataires d’un complexe de condos du centre-ville de Montréal, les Tours Roccabella, ont été condamnés à payer une amende de plus de 50 000 $, le mois dernier, parce qu’ils sous-louaient leur unité via Airbnb, alors que la pratique était proscrite dans la déclaration de copropriété de l’immeuble.

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Dans sa décision, le juge Christian J. Brossard déclare que les locataires qui louaient leur unité sur Airbnb portaient gravement atteinte aux droits des autres propriétaires à la jouissance libre et paisible de leur propriété. Ainsi un propriétaire d’unité et son locataire ont été condamnés à payer 37 000 $, et un autre locataire a dû verser une somme punitive de 16 000 $. L’appel de ce jugement a été refusé par la Cour d’appel quelques semaines plus tard.

La firme responsable de la gestion de l’immeuble, MC Finances, a même eu recours à des enquêteurs privés pour étayer leur preuve. « On a tout documenté à l’aide de photos et de vidéos, explique au Droit Serge Labelle de MC Finances. On a demandé à un de nos employés de louer une unité du Roccabella sur Airbnb et on a demandé la même chose à un enquêteur privé de Garda. On s’est rendu compte que plusieurs unités étaient visées. On a même découvert que c’était une forme de réseau qui s’était implanté dans l’immeuble. »

Le problème du Roccabella ne provenait pas de ses propriétaires, mais bien de ceux à qui ces derniers louaient leur unité. « Ces locataires sous-louaient ensuite à des gens qui relouaient les condos sur Airbnb, explique M. Labelle. C’était tout un stratagème pour contourner les règles de copropriété de l’immeuble. »

Ce qui est marquant dans ce jugement, explique M. Labelle, ce sont les dommages punitifs.

« C’est ça qui sort de l’ordinaire, dit-il. Les dommages sont très importants. Ça lance un message très clair. Ils sont suffisamment importants pour que des gens y pensent à deux fois avant de louer leur unité sur Airbnb alors que ce n’est pas permis dans l’immeuble. »

Compliqué avec le locatif

Plusieurs unités d’immeubles de condos locatifs du centre-ville de Gatineau sont actuellement affichées sur la plateforme Airbnb. Une courte visite sur le site permet de constater que plusieurs unités sont disponibles, entre autres chez Zibi et dans le Vibe, sur le boulevard Maisonneuve.

Le Groupe Heafey, qui est aussi propriétaire de plusieurs immeubles locatifs à Gatineau, explique que les baux de ses immeubles interdisent formellement les locations de courte durée. « Là où ça se complique, c’est que la loi ne peut pas empêcher un locataire de sous-louer son unité, explique le vice-président du Groupe Heafey, Charles Masse. Un propriétaire peut demander qui est le sous-locataire et pendant combien de temps il sera là, mais il ne peut pas exiger un nombre de jours minimal. On peut toutefois pousser la logique à demander des enquêtes de crédit à tous les sous-locataires, ce qui complique énormément la vie de ceux qui veulent louer sur Airbnb, mais c’est lourd comme stratégie. »