Le tribunal conclu que, selon les témoignages des fonctionnaires de la Ville de Gatineau, les différents services municipaux impliqués travaillent vase clos.

La Ville percevait des taxes pour un logement illégal à Gatineau

Le travail « en vase clos » des services de la Ville de Gatineau est à l’origine d’un imbroglio forçant les anciens propriétaires d’un immeuble à verser plus de 50 000 $ à ceux qui l’ont acheté en croyant, à tort, qu’ils pourraient en tirer des revenus de location.

Le courtier immobilier chez RE/MAX Manuel Silva était copropriétaire, jusqu’en 2012, d’un immeuble pour lequel la Ville de Gatineau a perçu des taxes pour un deuxième logement pendant des années. Le tout, même si le service d’urbanisme savait que le deuxième logement était illégal.

La juge au dossier a d’ailleurs apostrophé la municipalité à ce sujet, dans sa décision du 22 mai dernier.

Manuel Silva et Patricia Duquette ont vendu leur immeuble sous la bannière Du Proprio, en janvier 2012. M. Silva a assuré au tribunal qu’il avait vendu cet immeuble, de bonne foi, comme étant un duplex. Alors qu’il en était propriétaire, il tirait lui-même des revenus du deuxième logement au sous-sol, et payait ses taxes municipales pour les deux endroits.

L’existence du deuxième logement est notariée. La Ville de Gatineau percevait des taxes pour deux unités, malgré son règlement interdisant toute location d’un deuxième logement dans ce secteur.

Vase clos

« Le Tribunal comprend du témoignage des fonctionnaires (de la Ville de Gatineau) que le service d’évaluation et le service d’urbanisme sont complètement distincts et travaillent en vase clos hormis les relevés mensuels de suivi interne », résume la juge Suzanne Tessier.

Ce problème n’a pas été porté à l’attention des premiers propriétaires. M. Silva et Mme Duquette ont indiqué dans leur annonce de vente qu’il s’agissait d’un duplex avec deux entrées privées, avec possibilité de revenu locatif « 2050 $/mois chauffé, éclairé ».

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Le 31 mai 2013, les nouveaux propriétaires ont tenté d’obtenir un permis pour la construction d’une remise afin d’accommoder les locataires de l’immeuble, mais se sont butés au refus de la Ville.

« Peu après, lit-on dans le jugement de la Cour supérieure, les (nouveaux propriétaires) reçoivent un constat dénonçant l’existence d’un logement illégal, alors que la réglementation en place n’autorise qu’un seul logement. »

Le couple envoie une mise en demeure aux anciens propriétaires, pour ne pas les avoir informés correctement avant l’achat.

« Les propriétaires (NDLR : qui ont revendu l’immeuble à perte) ont réclamé les dommages découlant de la faute alléguée des défendeurs qui, en retour, allèguent avoir été induits en erreur par [la Ville de Gatineau], de par son rôle d’évaluation et par son avis de taxation », précise la juge Tessier.

Le Code civil prévoit toutefois que « tout vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété ». Selon le tribunal, les exigences de zonage d’une municipalité font partie de ces limitations.

La Ville blanchie

La juge Tessier blanchit la Ville, malgré sa lenteur à agir dans ce dossier. « La règle générale veut qu’une ville ne soit pas empêchée de demander le respect de sa réglementation en raison de son laxisme tel que le précise (...) la Cour d’appel. »

Selon la Cour d’appel, « une municipalité n’est jamais empêchée de demander le respect de sa réglementation en matière d’urbanisme à cause de l’écoulement du temps, de l’octroi de permis contraire à sa réglementation, de la perception de taxes, d’un manque de diligence ou par l’application de la théorie des lâches. »

« Le Tribunal ne peut imputer une faute à la Ville de Gatineau et accorder (aux vendeurs et acheteurs) d’être indemnisés pour toute condamnation », conclut la juge Tessier.

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UN « MEILLEUR CONTACT » À VENIR

Le conseiller qui préside le Comité consultatif d’urbanisme de la Ville de Gatineau, Jocelyn Blondin, reconnaît l’existence d’une faille dans le système de perception des taxes municipales.

Invité à réagir à un jugement ayant révélé que le service de perception des taxes municipales réclamait des paiements pour deux logements aux propriétaires d’un immeuble alors que le service d’urbanisme savait qu’il était illégal qu’il y ait deux unités, M. Blondin reconnaît que les services municipaux concernés travaillent en vase clos.

« Le Service d’évaluation ne travaille pas en lien étroit avec l’urbanisme, a-t-il déclaré. Par contre, ces deux services s’affairent à mieux travailler ensemble depuis peu. »

M. Blondin explique cette indépendance du service des perceptions des taxes par la nature de certaines informations personnelles qui doivent demeurer confidentielles.

« Dernièrement, les deux services se sont dit qu’ils devaient avoir un meilleur contact. »

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PAS INTERDIT, MAIS...

L’agence RE/MAX n’interdit pas à ses courtiers de vendre leurs propriétés personnelles sous une autre bannière, même si cela va à l’encontre de ses principes.

« Cette pratique est évidemment vivement déconseillée, écrit Keith Francis, porte-parole de RE/MAX. Mais par leur statut de travailleur autonome, ils conservent une liberté de choix, tel que celui-ci. Pour RE/MAX Québec, il s’agit d’une pratique allant à l’encontre de notre philosophie d’affaires. »

Cette dichotomie impliquant un courtier RE/MAX de l’Outaouais apparaît dans une récente décision de la Cour supérieure.

Le courtier Manuel Silva est l’un des deux propriétaires ayant été condamnés par la juge Suzanne Tessier à rembourser partiellement des acheteurs, pour leur avoir vendu une propriété qui ne pouvait être considérée comme étant un duplex.

Cette propriété personnelle a été vendue sous la bannière Du Proprio.