Gatineau a déjà fait un pas en avant pour favoriser l’accessibilité aux terres agricoles en instaurant un taux de taxation distinct en zone agricole.

Les terres agricoles sous-utilisées et en proie à la spéculation

Gatineau connaît désormais un peu mieux la zone agricole située à l’intérieur de ses limites. Elle s’affaire depuis près d’un an à préparer un Plan de développement de sa zone agricole (PDZA) qui devrait être déposé au conseil d’ici le début du mois de juillet. Un enjeu de taille se distingue toutefois des autres et le milieu agricole attend avec une certaine fébrilité les solutions proposées par la Ville pour y faire face. La moitié des propriétés foncières agricoles à Gatineau n’appartiennent pas à des entreprises agricoles.

Le territoire de la Ville de Gatineau est formé à 40 % de terres agricoles. Seulement le quart de cette zone est cultivée. Le reste est utilisé pour d’autres activités agricoles, ou en proie aux spéculateurs fonciers qui profitent d’une flambée des valeurs de ces terres depuis 10 ans.

La Ville de Gatineau participe elle aussi à cette sous-utilisation des terres agricoles. En juin dernier, le maire Maxime Pedneaud-Jobin indiquait que la Ville est propriétaire de 18 terrains vacants en zone agricole. L’équivalent de 600 terrains de soccer de terre cultivable en friche. « On veut les mettre en valeur et les utiliser de la bonne façon », ajoutait-il.

L’« Énoncé de vision d’avenir » déposé au comité consultatif agricole (CCA), en mars dernier, par le consultant Englobe embauché par la Ville pour l’accompagner dans la préparation de son PDZA et obtenu par Le Droit, identifie d’ailleurs comme une « menace » la quantité de terres agricoles sur son territoire appartenant à des non-agriculteurs. Le prix moyen relativement élevé des terres agricoles à Gatineau agit aussi comme un frein pour la relève, clament les agriculteurs.

Nathalie Villeneuve, responsable des communications à l’Union des producteurs agricoles (UPA) note que les agriculteurs de la relève se retrouvent ainsi en compétition avec des investisseurs qui utilisent les terres cultivables comme une valeur foncière, voire une valeur refuge pour certains investisseurs étrangers et locaux. Elle ajoute que la mise en place d’un PDZA est une opportunité pour une ville de contrer ce type d’investisseurs en zone agricole.

La Ville de Gatineau devra inévitablement agir face à cet enjeu si elle souhaite miser sur la pérennité de son territoire et des entreprises agricoles « en favorisant la propriété du foncier agricole par les entreprises agricoles », comme l’indique la vision devant se refléter dans le nouveau PDZA.

« Une ville peut décider d’évaluer la valeur des terres agricoles en fonction de leur potentiel agronomique plutôt que de leur valeur marchande, dit-elle. Dans un contexte périurbain [comme Gatineau] ça refroidit, c’est une douche froide pour les investisseurs spéculateurs. Un plafond sur la valeur des terres peut aussi être imposé. » Gatineau a cependant déjà fait un pas en avant pour favoriser l’accessibilité aux terres agricoles en instaurant un taux de taxation distinct en zone agricole.

De fait, il se situe entre 8,30 $ et 8,80 $ par 1000 $ d’évaluation, alors qu’il est environ de 11 $ par tranche de 1000 $ de valeur pour le secteur résidentiel.

EXPLOSION DE LA VALEUR DES TERRES AGRICOLES

La flambée de la valeur des terres agricoles, qu’elles soient cultivées ou pas, s’observe à la grandeur du Québec et Gatineau ne fait pas exception à la règle. Au cours de la dernière décennie, la valeur des propriétés agricoles a bondi de 126,5 % à Gatineau. L’augmentation a atteint 26,5 % au rôle de 2018. C’est une augmentation importante, mais rien en comparaison avec l’explosion de 2012, alors que la valeur des terres agricoles avait augmenté de 40,7 %. 

Le service de l’évaluation de la Ville de Gatineau explique que la valeur au rôle des terres agricoles est évaluée sur la base de l’analyse des transactions qui sont réalisées sur tout le territoire de la municipalité. La rareté des propriétés destinées à l’agriculture contribue à la hausse de leur valeur, mais c’est surtout sa proximité avec un grand centre urbain qui influence la valeur.

Cette tendance est observable à l’échelle de Gatineau, mais aussi du Québec. Les terres agricoles ayant le plus de valeur dans la province sont situées dans les régions situées dans le pourtour de la grande région montréalaise et son marché de plus de 3 millions de consommateurs. 

De fait, c’est en Montérégie que les terres agricoles ont la plus grande valeur. Leur évaluation dépasse les 28 000 $ l’hectare. Elle atteint 33 000 $ l’hectare quand la terre est en culture. En Outaouais, les valeurs à l’hectare varient entre 6000 $ et 10 000 $. « Les secteurs agricoles autour des villes sont très prisés par les spéculateurs, ceux qui achètent des terrains pour les laisser en friche en espérant qu’après plusieurs années les villes acceptent d’en modifier les zonages et les usages, explique Stéphane Alary, président de la section des Collines-de-l’Outaouais de l’Union des producteurs agricoles (UPA). Nous avons souvent suggéré que les spéculateurs devraient être taxés différemment des agriculteurs, ou qu’ils soient obligés de louer leur terre pour y accueillir des activités agricoles. »

La Ville explique aussi que le marché immobilier dans son ensemble est également influencé par l’état de l’économie. « Les faibles taux d’intérêt ont une influence sur la valeur des propriétés, rappelle le service de l’évaluation. Les coûts d’emprunt ont été à leur plus bas niveau au Canada en 2016. Le financement des terres agricoles est donc avantageux. »

UNE CONSULTATION PUBLIQUE À VENIR

Le portrait de la zone agricole de Gatineau a été fait. Le diagnostic aussi. L’énoncé de vision vient d’être présenté au comité consultatif agricole (CCA). 

La Ville de Gatineau souhaite maintenant consulter les agriculteurs en premier lieu, ainsi que les autres citoyens sur ce qu’elle entend présenter comme plan de développement de sa zone agricole. La date de cette consultation n’a pas encore été précisée, mais l’administration vise le début du mois de mai. 

Un plan d’action final doit être présenté et approuvé par le conseil municipal avant le départ pour les vacances estivales. 

Le président du CCA, Jean Lessard, a préféré attendre la tenue des consultations publiques pour commenter le diagnostic et la vision du futur Plan de développement de la zone agricole de Gatineau.